Le bail professionnel s’applique à la location d’un local utilisé pour une activité libérale. Peu encadré, il laisse une grande marge de manœuvre aux contractants. Du coup, plusieurs clauses doivent être observées de près.

Le bail professionnel est réservé aux professionnels dont l’activité n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole. Donc, il s’adresse aux professions libérales, qu’elles soient réglementées ou non. Bien moins encadré que le bail commercial, le bail professionnel est beaucoup plus souple pour les contractants.

En dehors de sa durée, qui doit être de 6 ans au minimum, de ses modalités de résiliation qui autorisent l’occupant à donner son congé à tout moment avec un préavis de 6 mois, ainsi que de son renouvellement, non obligatoire pour le bailleur contrairement à un bail commercial, l’organisation de la relation contractuelle est laissée à la libre initiative des parties. D’où l’importance d’étudier son contrat de bail professionnel avec soin avant de le signer.

Le loyer et le dépôt de garantie

Parmi les points qui méritent vigilance figure d’abord le loyer. Celui-ci étant libre, il peut afficher des écarts non négligeables d’un bien à l’autre ou lors d’un changement de locataire. Mieux vaut s’assurer qu’il est bien en adéquation avec les prix du marché.

Attention aussi aux modalités de révision du loyer. Étant elles aussi laissées à l’initiative des parties, il faut border les choses, en optant pour un indice de revalorisation équitable. De ce point de vue, l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), qui est assis sur l’inflation, est un choix judicieux. À noter que si aucune clause de révision n’est prévue, le montant du loyer reste alors identique. Enfin, la vigilance est aussi requise en ce qui concerne le dépôt de garantie, puisque celui-ci est librement négociable.

La répartition des charges

La question de la répartition des charges est un point à ne pas négliger. Dans la mesure où elle relève de l’entière liberté des contractants, mieux vaut indiquer précisément ce qu’il revient à chacun de payer, en s’assurant que le propriétaire prenne au moins à sa charge les dépenses concernant les gros travaux au sein du local et de la copropriété.

Enfin, sauf stipulation contraire, rien n’interdit au locataire de céder son bail professionnel, ou de sous-louer le local à un tiers. La seule obligation, dans ce cas, est d’en informer le bailleur. Cette possibilité est un point auquel guère de professionnels portent attention mais qui peut avoir son importance par la suite. D’où l’intérêt de refuser une éventuelle clause l’interdisant, ou à défaut d’en négocier la contrepartie.

© Thibault Bertrand – Uni-éditions – mai 2018