La location meublée dite gérée est séduisante pour son régime fiscal. Mais en raison de la crise sanitaire, son avenir proche est aujourd’hui moins certain. À une exception notable près : les résidences pour personnes âgées.

Acquérir un lot dans une résidence services est une piste à étudier de près par les investisseurs ne souhaitant pas s’encombrer des contraintes d’une gestion locative. Permettant de profiter des avantages fiscaux de la location meublée, ce placement immobilier consiste à acheter un bien dans une résidence pour étudiants, touristes ou encore une chambre dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad). Fragilisés par la crise sanitaire, les deux premiers segments de ce marché peuvent susciter aujourd’hui chez certains des inquiétudes quant à leur avenir proche. Mais le créneau des Ehpad conserve, quant à lui, sa dynamique intacte. Le risque d’investir dans un établissement en mal de locataire est marginal, en raison du vieillissement de la population. De surcroît, leur multiplication éventuelle au-delà des besoins constitue un autre risque qui est maîtrisé du fait de la régulation de ce marché par les pouvoirs publics (la création d’un Ehpad est en effet soumise à une autorisation).

 

Une gestion déléguée offrant une bonne visibilité

En pratique, il s’agit d’acheter une chambre que vous confiez ensuite à l’exploitant de cet établissement qui se chargera de la louer et d’encaisser les loyers. Vous concluez avec ce professionnel un bail commercial qui prévoit de vous reverser une part des frais d’hébergement perçus. En vertu du régime fiscal dit Censi-Bouvard – prévu pour prendre fin au 31 décembre 2021 – vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu de 11 % du prix d’achat de la chambre, retenu dans la limite de 300 000 €. En contrepartie de cette carotte fiscale répartie sur 9 années, vous devez louer pendant une durée minimale de même durée.

Au-delà de l’attrait fiscal, vous apprécierez de bénéficier d’une bonne visibilité sur le rendement de votre investissement. Les baux commerciaux signés avec les exploitants courent, en effet, sur des durées de 9 à 18 ans. Ils offrent une rentabilité moyenne de 4 %.

 

Une optimisation fiscale à étudier avec votre banquier

À noter que pour optimiser cette rentabilité brute, il est parfois judicieux de ne pas choisir le régime Censi-Bouvard mais d’opter pour le régime habituel de la location meublée non professionnelle. Dans les deux cas, les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (Bic). Le bailleur peut donc, si ses recettes locatives n’excèdent pas 72 000 € par an, bénéficier d’un abattement de 50 % sur celles-ci avant imposition, dans le cadre du micro-Bic. En revanche, en renonçant au Censi-Bouvard et au régime du micro-Bic, le propriétaire peut alors pratiquer un amortissement comptable de l’immeuble, ce qui revient grosso modo à ajouter aux charges déductibles des Bic imposables, environ 3 % du prix de son bien et ce pendant 30 ans.

 

Bon à savoir

11 %, c’est le montant de la réduction d’impôt consentie sous le régime dit Censi-Bouvard, calculé sur le prix d’achat du bien, retenu à hauteur de 300 000 €.

 

© Alexandre Roman – Uni-Médias – juin 2021